当“城市更新”成为现下最喧嚣的风口，每一座雄心勃勃的城市，都在跃跃欲试。

然，狂热之下，更需冷思考。

现实中，许多地方正陷入一种疲于奔命的轮回：网红街区如同流水线般复制，老建筑的肌理被同质化的仿古漆覆盖。千奇百怪的“城市病”随之显化，最荒诞的莫过于——有些斥巨资改造的项目，在剪彩落成的那一天，就已经成了失去灵魂的钢筋混凝土。

日前，《南京日报·紫金山新闻》刊发了对南京大学张鸿雁教授的专访文章——《文化与生活美学赋能城市更新 推动城市高质量内涵式发展》，文章发表后引发广泛的反响，陆续被《新华日报·交汇点》等多家权威媒体及机构公众号转载，单篇阅读及转载量迅速破万，后台更是收到大量从业者与读者的热烈探讨与追问。

张鸿雁教授 | 文化与生活美学赋能城市更新 推动城市高质量内涵式发展

事实上，采访内容原有近四万字，受限于报纸版面，《南京日报》只发表了9000字。

为回应读者关切，我们带着诸多有关城市更新的痛点问题、又对张鸿雁教授作了比较详细的采访。

南京大学张鸿雁教授，博士生导师，现任南京大学城市科学研究院院长、江苏省城市现代化研究基地主任和首席专家、江苏省扬子江创新型城市研究院院长、江苏匠工营国规划设计公司董事长、首席专家。

一、城市更新是风口，而我每次都能站在风口上

一问：有关城市更新的文章发表后，我们深切地感受到“城市更新”无疑是当下的超级风口，社会各界都在谈论相关话题。作为改革开放后最早一批深耕城市科学的学者，早在上世纪80年代，您就已经开始了研究城市和“城市更新”问题，您最初研究城市化和“城市更新”问题的契机是什么？

张教授：

对于我来说，城市更新从来不是稍纵即逝的“风口”，而是我一直在研究的学术问题。城市化的本质——就是持续的城市更新。我一生研究城市经济、城市文化、城乡规划和城市更新与美学，从1980年代起、时至今日，我一边教学，一边做科研，一边发表学术论文，一边走在城乡之间的路上——致力于城乡空间、文旅整合、产城融合等各类发展战略规划的一线实践中。

在20世纪80年代，当中国的大规模城市化建设还在蓄力时，西方对“城市更新”其实已有较长的研究历史与深刻的学术反思[1]。撰写博士论文时（1985-1988年）[2]，我专门研究了西方的城市变迁和中西城市发展的比较，这让我较早地具备了审视城市更新历程的全球视野[3]。

从1949年到1980年代初，国内关于中国城市经济史和中外城市比较研究的成果是比较少的，和国外相比起步也比较晚；在这条路上，我个人的研究算是先走了一步，有据为证：1991年，中国社会科学院历史研究所研究员杜瑜先生在《中外古代城市比较研究的现状与展望》中指出：“中西方古代城市的比较研究是近年才发展起来的新课题。张鸿雁在《沈阳师范学院学报》1983年第4期上发表《与西欧中世纪城市比较——春秋战国在城市兴起过程中的特点》一文，开创了中西方城市比较研究的端倪。此后，他把这篇论文观点加以扩充，在他所著的《春秋战国城市经济发展史论》（1988年7月辽宁大学出版社出版）一书中专门写成一章。《与西欧中世纪城市比较——春秋战国在城市兴起过程中的特点》，具体论述了中西方城市兴起的不同的历史前提，城市经济结构与组织结构的不同，城市在社会发展中的‘内聚力’与‘分化力’的区别”。同时，在《与西欧中世纪城市比较——春秋战国在城市兴起过程中的特点》发表的8年后，中外古代城市比较研究仍旧是一个新兴课题。杜瑜在文中说到：“近年中外古代城市比较研究工作虽然取得不少成绩，但是它毕竟还比较年轻，尚处于起步阶段，存在着不少问题，有待今后努力。”可见当时中外古代城市比较研究的前瞻性和未来的研究空间[4]。

常言道，有比较才能有鉴别。我们搞城市研究，如果不把目光投向全球，长期对中外各种城市进行比较研究、对不同的城市质性有着不同的城市价值认识，就很难真正看透城市发展的客观规律、在比较中寻找城市的成长机会和发展战略。

当时，台湾学者朱启勋先生1981年出版的《都市更新——理论与范例》，是我最早读到的有关“城市更新”的中文专著之一。那时起，我的心里就悬起了一块石头：中国即将迎来人类历史上最大规模的城市化，一旦发展到特定阶段，老城衰退、空间撕裂与文脉延续的矛盾必然会集中爆发。

这种隐忧，在我的个人生命经验中也有体现。我出生在辽宁铁岭西丰县，那是一座依偎在美丽的猴石山麓、被弯弯寇河水环绕的秀美小城。然而，当县委书记邀请我回去做规划时，那时我便在心里反复担忧：时隔50年后再回去，儿时记忆里的老建筑会不会在城市化的大潮中几乎消散殆尽？理智告诉我，这是粗放型城市化进程中难以避免的代价；但学者的良知却在叩问：我们还能做些什么？

面对未来的城市发展，我们绝不能重蹈西方早期“大拆大建”、切断城市记忆的覆辙。我们必须走在时间前面，构建出一套既有全球视野，又适配中国城市实情、具有中国本土化特色与人文温度的城市更新理论。

▲图 2005年张鸿雁教授在老城南调研

正是怀揣着为中国城市探路的初衷，我在1988年出版的博士论文《春秋战国城市经济史研究》专门研究了城市更新问题，在2000年出版的《侵入与接替——城市社会结构变迁新论》[5]一书中，也专门有城市更新研究一章，2001年发表学术文章有《城市中心区更新与复兴的社会意义》[6]。

后来在一生的城市研究中，城市更新始终是我主要的研究内容。近年出版的《城市文化资本论》《中国城市文化资本论》《差异与认同——沪宁杭文化特色比较研究》《城市更新与生活美学研究》等书中，还有在我主编的《城市前沿科学丛书》《城市空间丛书》《中国名城》等杂志中也特意遴选、刊发了许多关于城市更新最前沿的讨论文章。

我希望通过不断的城市科学学理性研究的深耕，为我们国家新时代的城市更新路径，沉淀出一套系统、扎实的理论体系。

我主持过的有关“城市更新”的重大课题有：

1、主持国家哲学社会科学基金重大项目《特色文化城市研究》（项目编号：12&ZD029）（2012年）；这一课题出版《特色文化城市研究》丛书5本，是国家出版基金项目。其中主报告张鸿雁著《城市文化资本与城市文化软实力》（凤凰出版社2019年），2020年获得江苏省政府哲学社会科学一等奖；

2、主持中国教育部重大攻关项目《城市化理论重构与城市化战略研究》（项目编号：05JZD00038）（2005年）；其中的主报告《城市化理论重构与城市化战略研究》（中国经济科学出版社2012年出版），获得江苏省政府哲学社会科学一等奖。其中子课题之一张鸿雁著《城市文化资本论》（东南大学出版社2010年版）获得江苏省政府哲学社会科学二等奖；

3、主持国家哲学社会科学基金重点项目《城市化进程中的社会问题》（项目编号：03ASH004）（2003年）。出版学术专著《城市进化论—中国城市进化进程中的社会问题与治理创新》（东南大学出版社2011年）；

4、主持国家哲学社会科学基金重大招标课题：《我国东部发达地区率先基本实现现代化的理论和实践研究》（项目编号：11&ZD001）子项目二项，课题：《现代化进程中的城市化与城市功能转化》《率先基本实现现代化进程中的文化传承与创新》（2014年江苏人民出版社出版）。更早的时候就已经主持国家哲学社会科学基金青年项目（1992年）：《沿海城市发展战略研究》等。

▲图 1994年张鸿雁教授提出“南京城市整体CI导入”构想，建议给南京城整体风格定位；1995年谈“南京城市建设还缺什么？”；2006年主持策划南京第一家文化创意产业园“创意东八区”；2012年策划《幸福鼓楼的营造与创新》项目；三十余年来多次受邀参加“城市更新”主题讲座、学术会议、外出授课等，远赴日本、法国、美国等国参与国际交流合作。

从总体上说，我的观点是：在理论上，城市更新是城市发展的永恒命题，也是人类城市化和城市现代化的表现形式。在现实的实践意义上，是具体的城市现代化和人民生活福祉创新过程。我们做学术研究和城市规划、城市更新，最终的落脚点都在于人的充分就业和人的现代化。

当然，城市更新绝不能仅停留在理论层面上。从1990年开始，我就深度参与到了南京的城市发展战略研究与各项规划实践中。2005年，我和我的团队完成策划了一个城市更新项目：策划、规划、设计、投资、运营、管理了南京第一代文化创意产业园——“南京创意东八区”，并进行了将近15年的运营。当时我们将废弃的老旧工业厂房作为空间载体，没有搞大拆大建，而是保留了原有的工业历史肌理，在其中注入了先锋的文化创意与现代商业业态。这在当年是一次极具前瞻性的实操，依托工业遗存实现了“城市微更新”。

不仅是创意东八区，在南京这座城市的发展脉络里，留下了我和我的团队太多的规划设计印记：从生态水系与历史街区的梳理，如秦淮河的三轮规划、玄武湖与莫愁湖的提升、熙南里历史街区活化；到城市片区与自然名胜的更新，像聚宝山体育公园、栖霞山、幕府山、青龙山，以及鼓楼阅江楼、紫东片区、建邺区的文体旅融合发展；再到向外延伸的高淳国际慢城、溧水全域旅游与乡村振兴……这些重要节点的城市更新，我们都做过重要的发展规划。

二、我对城市更新研究偏爱，是因为我对建筑“建造”过程有体感

二问：

听说您很早就对建筑和建筑文化感兴趣，而且在1990到1994年在东南大学工作期间，还专门给本科生、研究生和研究生班开设了一门名为《建筑文化研究》的通识选修课。您也时常流露出一种对建筑特有的情结，能请您谈谈为什么呢？

张教授：

人们常说，建筑是凝固的音乐，是时间和空间结合的结晶，是一种社会状态和时代的文化符号；但我对建筑、对城市空间的偏爱，不仅是因为我从小热爱艺术，更是因为我对“建造”两字有着极为深刻的体感。

这段“奇缘”，还要追溯到上世纪70年代（1974～1975年）：那年我只有20岁，下乡当知识青年在西丰县“五七干校”已经工作两年多，当时“五七干校”在西丰县凉泉乡鹿场要建一个药厂房，领导让我从农田队长转为基建队长，带领180个招来的农民工从挖地基开始，去建一座3500平米的三层药厂。

——这段亲身经历让我明白，建任何一栋房子都是不容易的，不仅要挥洒汗水，而且还要认真学习，甚至随时会有生命危险……

（这个药厂当年主要生产鹿胎膏、益母膏中药等，当然现在这座药厂已经没有了）

可以说，我早年对建筑空间结构的认知、对建筑“建造”过程的体感，全是在这片大工地上拿命拼出来的底子：那时候，出于对前途的迷茫，我迫切地想学一门谋生的手艺。幸运的是，工地上“卧虎藏龙”，在招来的农民工中，有很多是各种各样的瓦工、木工和电工等，有的已经是八级工了，就相当于现在的技术员或工程师。我便跟在他们身边，在一砖一瓦的实操中苦学。

▲1970年末张鸿雁教授站在老家西丰县凉泉乡鹿场药厂前

▲时隔几十年后，药厂已被收购重建

在建筑药厂厂房的过程中，还有几件事和片段印象深刻。

一是，当时对建筑一无所知的我，一边当基建队长，一边跟着师傅学手艺。当然那些农民工对我都很好，也许我在他们眼里虽然年轻，但是毕竟是他们的领导。当时我什么都学：在水泥瓦工方面，如学砌砖、抹灰、吊角、画线、学做水磨石等，特别是在学砌墙的时候，手指都磨出血泡……；在木工方面，学习推刨子来刨平木板、搓朱（油漆工）、凿眼、划线、接卯榫……；按当时的标准，我的瓦工、木工已经达到当时四级工的水平，那时，八级是最高，每月能够拿到50块钱左右，4级工可以拿到35元左右。

在建造药厂厂房的一年多的实践过程中，学会了很多知识：看建筑与施工图纸、分析建筑结构、亲自参加制作水泥预制板、预制梁……

为了做好工作，我还专门买些建筑方面的书籍来看，研究预应力结构等，从基地放样、画线、打地基、到做圈梁、做浇筑梁等。完成了一个土法建筑药厂厂房建设的全过程，当时的艰辛只有自己知道。因而，从此也引起我对建筑空间结构、建筑工程和建筑文化产生极大的兴趣。后来我在研究城市发展的过程中，深刻懂得了：城市空间在一定意义上也是建筑的空间组合，建筑的建造就是结构化过程，也是一种空间再生产……建药厂的过程，对我后来研究城市，做城市规划、乡村规划以及自己创办、建设乡村民宿等都有很大的帮助。

二是寒冬腊月打地基。当时零下30多摄氏度，开始建楼房，打地基、挖基槽，需要给药厂楼房做好地基，往地基槽里灌沙子、石头和水泥浆等，使地基更坚实，避免房屋出现不均衡沉降。因为上面领导对工期有要求：必须在春节前打好地基。那个时候一般情况下，东北的冬天是不能施工的，更不能打地基，否则，开春冰雪融化，楼房会不均衡沉降，建筑质量无法保证。而且需要建到正负零后并打好圈梁，建造一个框架结构基础。东北的冻土层一般在1.7米左右，地基的基槽必须超过冻土层，我们就星夜兼程，180人连续三天三夜没有休息，我们一下子挖到了2.7米左右，以表现我们认真负责。先是灌水沉淀，铺沙子再灌水沉淀、找平，因为冷冻天气温度低不适合作水泥工程，我们架起大锅，同时安装了一个临时小锅炉烧开水，用热水搅拌水泥、石子和大石头块并加盐一起调和后趁热灌到基槽里，经过几天几夜干活，工程还必须连续作业把地基做完后才能保证质量，那么大的工地上加上保温层覆盖，那几天几夜自我感觉真可谓惊天动（冻）地，挑战极限，已看到了人的无限可能。

所谓“惊天”还有另外一个小故事：是因为一天半夜，烧锅炉的工人累得不行了，私自跑回宿舍睡觉去了，锅炉烧得压力过大，惊天动地一声响，几里外都能听到，小锅炉烧炸了飞上天……好在当时没有人在场，没有伤亡……想来还是万幸。

三是独轮车走跳板，摔断肋骨。正负零完成后，日夜兼程建造四层楼的药厂大楼，要走跳板、挑水泥、推独轮车上楼送材料，那时施工条件简陋，没有卷扬机，往二楼或三楼工地送砖头、水泥、钢筋等全靠每个人手搬肩扛，更多的时候是推着装满砖头或沙子的独轮车走脚手架上的跳板推送上楼，就是要推独轮车走一个30多公分宽的独木板，从一楼到二楼再到三楼，还要到三楼楼顶，这当时也算是一个技术活，也必须有力气，既要控制平衡，还要随着跳板的弹性走，更要有力量。我也照样跟着干活，一天，我推着独轮车上三楼时，在二楼和三楼之间上的跳板突然断裂，我一下子从三楼至二楼的脚手架处摔了下来，后来到医院检查，胸部软肋严重挫伤，在医院住了十多天……想来也很坦然，那时也根本没有什么抱怨之情。

建造药厂的过程，是我对建筑和空间概念一个深度理解的实践。从那个火一样燃烧、充满青春梦想的时代开始，我便与建筑——建筑构成的空间——城市结下了不解之缘。从中我也看到，城市的重生关键在于更新，而更重要的是能够自我更新。

2016年开始，我和我的团队做了一个在外人看来有些“不务正业”的决定——我们跑到南京江宁的乡村，将一个破旧的农家小院，改建成名为“匠村IN VILLAGE”的民宿[7]（主要以我的学生、匠工营国总经理邵颖萍主持倡导建设，我支持的），而且这一开，就是整整十年。

▲图 早在2013年，匠工营国团队总经理邵颖萍博士、副研究员就已经专注于民宿研究

在这十年间，从签协议、做规划策划，到设计图纸、施工落地、探索盈利模式，再到人性化管理、精细化运营，我们把全过程、全流程扎扎实实地自己趟了一遍。

▲图 “匠村IN VILLAGE”民宿的建造过程

我始终认为，规划工作的本质绝不仅是做空间分配、功能组合和土地利用，而是深刻地研究“人究竟如何在一个地方生活”。如果没有真实的运营、真实的住客、真实的消费和真诚的反馈，那么很多宏大的规划逻辑就只停留在纸面上，永远无法验证它究竟能不能成立。

这些年，我们先后获得了精品民宿年度新星奖、南京十佳乡村民宿、长三角亲子民宿、南京十佳精品民宿等荣誉称号，民宿的设计也获得了第五届中国花园设计大奖赛园集奖优秀作品提名奖。这十年的匠村，让我们亲眼见证了一个乡村小院如何从图纸变成真实的生活；让冰冷的规划理论在真实的场景中生根落地；

——也让我们深刻理解到，所谓的城（市）乡更新，绝不是一个时髦的概念，而是一种需要被反复打磨的现实。有这样扎着根的实操做支撑，我们的城市更新理论才具有真正的生命力。

三、大拆大建建构不了一座城市的尊严，而会切断城市发展的内生动力：中国式城市更新应该创造“南京生活美学赋能的城市更新”

三问：南京作为国家首批城市更新试点城市、中央财政首批支持城市更新行动的重点城市，历经数十年城市建设和更新迭代，取得了哪些辉煌和成绩？

张教授：

“钟灵毓秀、龙盘虎踞”的南京，是中国四大古都中唯一滨江的历史文化名城，拥有最优秀的自然禀赋和历史资源。从规划史上看，南京的文化家底是雄厚的不能再雄厚了，而且拥有它独有的城市文化资本。如果说西安和北京是《周礼·考工记》中“乐和礼序”的标本，那么南京就是《管子》中“天材地利”观念的典型代表。唐许嵩《建康实录》：“案吴录：刘备曾使诸葛亮至京，因观秣陵山阜，曰：‘钟山龙盘，石头虎踞，此乃帝王之宅也。’”[8]。据宋人周应合的描述，当时的南京城“玄武湖注其北，秦淮水绕其南，青溪萦其东，大江环其西”[9]，正如孙中山先生所赞叹，南京集高山、深水、平原这“三种天工”于一处，“在世界中之大都市诚难觅如此佳境”。这种道法自然的空间格局与街巷肌理，深刻地影响了后代，构成了“千年古都、滨江都市、产业名城、创新名地和世界文学之都”的城市基底。

或许，千年农耕文明赋予我们的“乡愁”是有根的，但面对钢筋水泥，现代人的“城愁”却变得陌生而无根。

如果我们继续沿着旧有路径，城市就会失去它的灵魂。今天的南京，迫切需要改弦易辙——那就是从对“天材地利”的被动守成，走向对“人文美学”的主动重塑；从高高在上的“帝王之宅”，走向深度共情的“人民之城”。

回头看，南京在这方面确实取得了令人瞩目的系统性成果：

从顶层设计来看，自2021年入选全国首批城市更新试点以来，南京逐步构建起成熟的“1+N+X”城市更新政策体系，出台《南京市城市更新办法》《南京市城市更新行动计划（2024—2026年）》等系列核心文件，划定34个重点更新片区、62个更新规划单元，推进八大城市更新行动，形成了“片区统筹、分类施策、文化赋能、民生优先、长效治理”的南京模式，率先建立了居住、生产、公共、综合四大差异化分类体系。自2024年起构建了“三年行动计划+三项专项管理办法+年度实施清单”的闭环制度体系，明确禁止大拆大建、坚持微更新、渐进式提质、强化文化赋能与片区统筹。

从专项细则来看：在项目层面，2024—2025年全市落地城市更新项目224个，2026年将扩容至338个，其中续建166个、新建172个，覆盖老城提质、旧城改造、生态修复、产业空间升级、智慧韧性建设八大领域；在工程数据层面，2024年南京完成城市地下管网更新改造292公里，市级生命线安全工程覆盖率100%，城市生活污水集中收集率达89%，全年改造老旧小区面积188万平方米；2025—2026年持续推进160个老旧小区系统化改造，持续完善城市韧性与宜居基底；在资源盘活层面，“十四五”以来南京累计盘活老城低效用地近10万亩，有效破解老城空间饱和、土地低效、功能滞后的核心难题，为活力中心区建设释放稀缺存量空间。

从本土实践成果来看，近年来，南京摒弃“大拆大建”“流量至上”的城市更新误区，在历史地段微更新、工业遗产活化、历史街区可持续运营等领域形成了一系列可复制、可推广的典型实践，部分回应了场景创新中“网红化”异化、文脉传承断裂、绅士化蔓延、居民主体性缺位四大困境，为中国式城市更新场景创新提供了“南京样本”，也印证了两大理论融合应用的实践价值：

1、南京依托老城工业遗存更新，推动城北燕子矶、鼓楼老工业片区迭代升级、民国住宅区域和将闲置老旧厂房改造，有的改造为科创孵化器，有的改造为文创产业园，有的改造为数字经济集聚区，累计落地科创企业320余家，片区产业亩均产值提升4倍以上，实现老工业片区从低效产能向创新高地的华丽转型。2024—2025年完成数百个老旧小区连片改造，2025年重点推进138个老旧小区提质，同步完善一刻钟便民生活圈，新增养老、托育、便民服务点位260余个，老城公共服务覆盖率从72%提升至95%，有效破解老城居住老旧、配套不足、服务不均的民生难题。实现市民“推窗见绿、出门入园”。

2、南京依托城市更新推进滨江生态修复工程，整合长江沿岸老旧码头、废弃厂房、杂乱片区，改造建设滨江风光带，修复长江岸线生态廊道超28公里，将昔日工业污染岸线转化为生态景观岸线、市民休闲岸线，城市绿化覆盖率提升至45.8%。往国内其他城市看，深圳立足滨海城市特色，在城市更新中全域落实海绵城市建设标准，2024年完成36个片区海绵化改造，城市雨水资源化利用率提升至32%，有效破解城市内涝、水资源浪费等难题。

3、南京依托城市更新推进历史地段微更新、历史街区可持续运营。其中小西湖历史风貌区有机更新、颐和路民国公馆区提质更新双双获评住房和城乡建设部全国城市更新优秀案例，是南京微更新、活态保护、人本营城模式的国家级认证。

小西湖街区是南京老城南明清民居格局保存最为完整的历史风貌区之一。街区占地面积4.69公顷，范围内保留了7条历史街巷、2处文物保护单位、7处历史建筑，以及30余处传统院落，街巷肌理与院落格局的完整性得到了较好留存。[10]2015年，小西湖街区正式启动修缮更新工程。项目摒弃传统城市更新中“整体搬迁、商业开发”的绅士化改造路径，以“小尺度、渐进式、微更新”为原则，搭建起多元主体联动参与的更新机制。针对传统更新中普遍存在的居民主体性缺位问题，项目采用自愿动态征收模式与差异化安置方案，推动约55%的原居民实现原址留存。同时，项目通过“一房一策”的个性化精准改造，充分保障了居民在空间生产过程中的参与权与控制权，捍卫了市民的城市权利。在资金方面，在争取各级政府资金补助的基础上，优先引入各种便民业态，最大限度完整保留老城历史肌理与市井文脉。[11]小西湖的更新模式为中国城市更新从资本主导转向居民主体、从空间造景转向合作共生提供了可借鉴的本土化样本。

▲图 小编自摄于小西湖

南京颐和路历史文化街区是中国现存规模最大、保存最完整的民国公馆建筑群，列入住建部、国家文物局首批公布的30个中国历史文化街区之一，素有“民国建筑博物馆”之誉，是南京民国历史文脉、近代外交史与城市集体记忆的重要承载地[12]，具备不可复制的历史价值与城市文化资本的垄断性、唯一性特征。自20世纪80年代至今，颐和路历史文化街区一直在保护更新与场景创新的路上。2018年，街区正式启动系统性保护更新项目，其中十一片区作为首发示范区，包含5幢文物建筑、2幢风貌建筑及若干辅助用房，总占地面积6260平方米，已于2021年底正式开街；十三片区则被打造为街区数字化展示中心。根据项目整体规划，街区拟新增开放院落79处，逐步形成了“整体保护、渐进更新、活态利用”的更新模式，从项目启动之初就摒弃了行业内常见的“网红造景”“流量变现”的套路化、同质化模式。[13]为从根源上规避“网红化”带来的空间异化问题，颐和路历史文化街区坚持“文化先行”的招商逻辑，在引入的品牌中，国际高端品牌占比达22%，江苏首店品牌占比达83%，并通过系列主题文化活动形成可持续客流循环。在文脉传承方面，项目深度挖掘街区的民国历史叙事，打造“一栋建筑一个主题”的展陈体系，实现了“城市文化资本”的活态传承与价值转化：既规避了空间商品化异化，也呼应了“城市文化资本”理论中“文化炼金术”的命题。

南京之所以能取得这些亮眼成绩，根本原因就在于守住了城市的“尊严”，彻底跳出“摊大饼”式扩张模式，城市发展重心全面转向新时代的空间再生产创新模式，盘活存量、提升品质、增效福民富民模式。简·雅各布斯（Jane Jacobs）在其著作《美国大城市的死与生》中，深刻批判了大规模推倒重建对城市社会网络与多样性的破坏，主张通过功能混合、小尺度街区与保留老建筑来维持城市的活力与安全。我也反复强调过，推倒重来买不来一座城市的尊严，而通过创造性地策划、规划、设计、建设、运营等，完全可以建构出一个新的城市、新的城区、新的住区、新的街区、新的景区、新的街角空间场景及元宇宙等可以无穷变幻的工作与生活场景。

四、行百里者半九十：南京城市更新的“三生诊断”：历史欠账、现实困境、未来突围

四问：

近日的南京城市工作推进会，也有对南京过往城市更新问题的精准纠偏，你认为南京城市更新现阶段还存在哪些问题？

张教授:

应该说，南京市这次会议开得不仅很及时，会议内容和目标清楚，有很强的专业性和实践指导性，而且对南京的未来发展也很有具体的指导意义。南京本次城市工作推进会提出的“大片区统筹、区域性更新”理念，正是对南京过往单点改造弊端的精准纠偏，也是对《南京市城市更新专项规划》核心要求的深化落实。过往南京城市更新多以单个小区、单条街巷为单元零散推进，导致片区功能割裂、资源难以整合、特色难以凸显。而新阶段片区化、区域性更新模式，立足南京全域空间格局，统筹老城复兴、新城提质、片区联动，契合南京“一城古韵、一城新风”的城市定位。同时，从顶层规划、专项细则、落地机制三个层面，明确了“留改拆为主、大拆大建禁止、保护优先、民生为本”的更新原则，彻底完成了从“拆改留”到“留改拆”的范式跃迁，为城市高质量内涵式发展提供了坚实的政策支撑与实践遵循。

现在各地搞城市更新，都在提“体检”、讲“摸清家底”，目的无外乎三个字：“治未病”。在这条路上，我们看过去、知现在，最终是为了懂未来。对待过去，我们当然要肯定“不积跬步，无以至千里”的探索与积累。但审视当下，如果我们在起步建构时缺乏前瞻视野，只满足于打造几个僵化的、没有生命力的物理“死样板”，那就必然逃不出“靡不有初，鲜克有终”的铁律——开局轰轰烈烈，最终却难以为继，往往是刚一做完，就已经落后了。

南京大学社会学系一直秉持着一个学术道统，那就是创造“健康社会”。作为一名城市社会学者，我们的角色其实就是城市的“医生”，而真正的好医生，必须要有“治未病”的眼光。

如果我们拔高视野，对标“世界一线城市”与“现代化人民城市”的最高标准，来给南京做一次深度“三生（前世、当下、未来）诊断”，你会清晰地看到：要真正成就这座南京城和南京人，我们现阶段的城市更新，依然需要跨越三大维度的深水区：

1、以往通病——南京专属的“大城市病”，同时也是非典型的城市病

历经数十年的高速发展，南京积累了专属的“大城市病”及南京特有的城市更新问题，大体上有十个主要普遍问题：一是老城核心区建筑密度偏高，公共空间稀缺而且生活质量偏低；二是基础设施老化、街巷空间狭窄，城市防灾和安全力不足；三是历史遗存保护和创新发展压力巨大；四是部分老旧厂区和工业片区存量闲置并影响城市生活；五是传统商圈业不仅业态滞后而且空间没有艺术感和归宿感；六是有些地段区位是产、城、人、社区、消费和景观融合度偏低；七是新城片区产业集聚度高但公共与文化服务配套生活氛围不足，人们认为的是烟火气不足；八是全域范围内存在文脉保护与城市开发失衡，包括只是单纯保护而没有开发；九是空间地域生产布局与人口产业适配度不足，城市就业半径不合理；十是治理精细化、城市温度有待提升等问题……。

2、当下困境——现实思维方式的理论桎梏与视野局限

从文化的意义上看，南京城市更新在2026年仍存在本土突出堵点：一是部分片区更新还停留在物理空间改造上，未能精准完成文化资源向“城市文化资本”的有效转化；二是空间生产浅层化，有些场景同质化，特别是业态短效化问题依然存在，网红流量活力多、内生永续活力少；三是活力中心区层级不清、特色不强，老城文脉虽然优势突出但未能充分转化为城市核心竞争力；四是重建设、轻运营、重风貌、轻治理的惯性尚未完全破除，可持续迭代机制仍需完善。五是国际化表达不足，没有寻找世界唯一性的文化要素表达，没有把全球一线作为城市对标标杆。六是独特性和历史性的表达和创新还有更多的创新空间，这是从近期，即明后年的城市更新要求来看的。

3、未来透视——用未来高标准和世界城市比肩应该怎么做

如果用更高的标准，着眼整个十五五及未来，南京的城市更新还需要换道超车，要创造美学更新意义上的时代价值，城市更新的典型问题并非建设不足，而是“空间的生产”和“空间的再生产”的美学建构、表现不充分，南京的历史资源转化为“城市文化资本”的转化率不高”，缺乏世界性的文化认同空间，世界意义上的城市文化软实力中心体系不健全，好多产业、商业运营迭代不可持续，多数在往历史上看，而很少抬眼向世界看，这些全部为南京本土化专属问题。从南京特有的空间美学创新意义上的城市更新看，南京还缺少一些艺术、美学和建筑美学装饰的创新，缺少南京空间建筑学派的创新。

▲图 小编自摄于熙南里历史文化街区

第一，空间生产缺少南京地方文化和有时代价值的符号表达，物理改造多、场景创新赋新少。从城市美学的角度看，南京多数常规更新项目仍停留在建筑立面出新、道路翻新、绿化提升、管网改造的硬件层面，完成了“空间改造”，未实现“空间的文化与美学再生产”。部分老城街巷、社区更新仅解决基础宜居问题，未植入文化、美学、社交、创新、消费的多元场景，空间功能单一、人群粘性不足，难以持续内生活力，有的地方甚至更新以后还是上个世纪七八十年代的老面孔。

第二，资源富集但文化资本化不足，需要更深的艺术和城市空间美学的注入。南京拥有世界级、国家级等各种非物质文化遗产，有十朝文化、民国文化、秦淮文化、工业文化、山水文化资源等，但多数资源仍处于静态保护、符号展示阶段，简单堆砌文化小品、牌匾符号，未能通过“场景+美学”的创新转化为产业资本、品牌资本、民生资本和“城市文化资本”，出现“文脉厚度全国领先、文化价值及城市美学价值释放不足”的本土矛盾。

第三，南京活力中心区建设首位度不足，没有典型的国际化空间，同质化、层级乱、短效化。当前南京活力节点呈现“中低层次网红街区扎堆，高级规模化活力街区特色内核缺失，流量大于留量”的问题，部分片区依赖短期商业引流，缺乏“城市文化资本”支撑与产业场景沉淀，更新热度消退后活力快速回落，未能形成可持续的中心区能级。同时主城、老城、近郊、远郊活力中心差异化不足，未能形成梯度化、体系化、特色化、国际化的活力格局。

第四，可持续运营空间机制不完善，重建设、轻迭代，缺少新经济、新业态、新内容……，对照国内外成功城市更新案例和《南京市城市更新行动计划（2024—2026年）》长效治理要求，部分项目仍存在一次性建设、后续运维薄弱、场景迭代滞后的问题，缺乏“空间持续生产、资本持续增殖、场景持续更新”的闭环机制，难以适配现代化人民城市长效发展需求。

面对新时代的挑战，南京必须跨越传统商业资本过度干预的局限，将高视角的城市美学转化为大众的美学生活化。只有当市民在转角就能遇到属于自己的文化符号，在日常生活中能够实现自我价值时，“城愁”才能长出根系，南京也才能真正成为一座让近者悦、远者来的伟大人民城市。

五、必须重塑全新而超前的时代理论认知:空间绝不仅仅是时间的切面，它既是浸润美学价值的场域，更是所有生产/生活/资本创新发展的基础和前提本身

五问：

芒福德曾说过，城市就是多种建筑形式的空间组合。您也经常提到“空间里的生产”“空间的再生产”和“城市文化资本”再生产，我们应该怎样才能更好地使“城市文化资本再生产”与“城市空间的再生产”结合呢？

张教授：

城市的任何空间，归根结底都附着于土地之上。空间不仅天然具备商品属性，而且不同的空间结构所产生的差异本质上就是在划分不同层级的商品。

城市更新本身就是“空间的生产”和“空间的再生产”，这是赋予我们每一个规划人的终极使命。

很多人对“空间”的理解非常狭隘，认为它就是土地、街道和钢筋水泥搭建的几何容器。

首先，我们应该知道城市、建筑、美学和“城市文化资本”的空间关系，很少有人把城市作为一个整体性空间体系和“空间连续统”的逻辑来研究，因为城市空间如果说到底就是不同建筑空间，表现了城市空间的社会属性和实体空间的融合性，空间是有价值的，空间本质上是与土地联系在一起的，可以有多种多样的类型：一是实体空间、二是想象空间、三是逻辑空间、四是社会空间、五是人际空间、六是要素空间关系、七是立体空间结构、八是文化隐喻空间、九是私人空间、十是公共空间、十一是权力空间……具有美学价值的空间，还有“负空间”“灰空间”，仅灰空间就可以分出几十种，等等，在其他类型空间上还有更多概念和类型可以划分。从空间上认识城市，世界著名城市专家芒福德这样解释：“城市既是多种建筑形式的空间组合，又是占据这一组合的结构，并不断地与之相互作用的各种社会联系，各种社团、企业、机构等在时间上的有机结合”。

其次，城市是一个无时无刻不在吐故纳新的动态生命体，空间不仅仅是物理意义上的存在，它更是一个“空间连续统”，承载着特定时代的社会关系、权力结构、历史记忆和审美取向。一座城市的伟大之处，往往在于它拥有诸多具有“地点精神”的意象空间。当一个人生活在历史名人的故居旁，或是漫步在底蕴深厚的古巷中，这种空间就会形成一种无形的“文化场域”，对生活在其中的人产生潜移默化的“醇化”与教养功能。因此，城市更新具有两个本质性价值和目的：一个是城市生活方式现代化，一个是生活高质量的发展，而高质量的发展集中体现在城市更新与更替在空间美学和生活美学的提升方面。

列斐伏尔的“空间生产”理论固然伟大，他深刻揭示了空间的资本逻辑与社会属性。但我们必须清醒地认识到，这套根植于西方资本主义城市化语境的哲学批判，无法直接套用并解决中国古都所面临的复杂现实。在中国式城市更新的语境下，如果我们仅仅停留在粉刷立面、翻新道路、铺设管网的硬件层面，这充其量只能叫“空间改造”。

照搬西方理论解不开中国古都的“城愁”！中国式古都更新的本质绝非旧空间的物理修补，而是“新空间的持续生产”。因此，我所强调的“空间再生产”，其本质是在“城市文化资本”的驱动下，持续生产出新的生活场景、美学场景、产业场景和治理场景，重构新的空间关系与业态关系。这种再生产具有强大的“马太效应”，当一个衰败的区位通过场景创新被赋予了新的人文指向，它就会像磁石一样吸引系统性的产业、资金与人才集聚，最终将普通的物理空间升华为具有不可替代价值的“人文区位”。

我本人曾多年深度参与高淳桠溪国际慢城全域提升、栖霞山片区生态产业更新、紫东创意小镇产业空间再造、莫愁湖片区文旅融合更新、外秦淮河沿线滨水空间提质、玄武全域旅游场景整合等重点项目策划落地，看到了南京出现的大量在地化、可落地的场景创新经验，我深刻地意识到，传统增量开发模式已无法适配南京这座历史文化名城的城市发展现状，依靠新增土地、新建建筑拉动发展的路径已经到尽头。相较于国内其他城市，南京城市更新的独特性在于，既要完成现代化城市功能升级，又要守护千年古都的历史文脉，实现“现代化建设与古都风貌传承双向共生”。因此，突出六朝古都、十朝都会的文化底蕴，强化南京“城市文化资本”再生产的创新是强化破解南京城市更新发展瓶颈的唯一路径，其核心是摒弃粗放增长，聚焦城市品质、文化内涵、民生质感、治理效能的全方位升级。

换言之，在高质量内涵式发展的导向下，南京城市更新的核心价值，不仅在于破解老城密度过高、文脉保护与现代化建设相悖、新城功能配套不足以及存量产业低效等现实问题，更在于解决上述问题之余，实现既“雪中送炭”又“锦上添花”的升华：这就要求我们必须扭转部分传统社区、街区与建筑空间“重使用功能、轻美学价值、乏生活创新”的单调局面。南京应当对标巴黎、伦敦、米兰、佛罗伦萨等世界名城，推动城市从单纯的“建筑空间集聚”向“美学空间集聚”转型，将城市本身作为一件宏大的艺术品去精心雕琢。

在实践层面，要做到：

1、建立“文脉即资本、场景即产品、空间即资产”的新逻辑

城市的历史文化遗存和相关资料不是发展负担，而是城市唯一不可复制、可持续增殖的文化软实力的战略资本。传统城市更新最大误区，是将文化资源静态封存，并单纯地做符号化展示，未能完成“文化资源—文化资产—文化资本—再生产价值”的转化。对南京主城而言，城市的传统空间特别是老城南市井肌理、长江路1800米的历史街区、紫金山和玄武湖构成的南京城市中央公园、外秦淮河滨水文脉、栖霞山禅意山水、紫东创新园区文脉、桠溪田园慢城文化，两千多条老街巷……都是独一无二的“城市文化资本”。告别“保护即投入”的旧认知，让历史底蕴持续转化为经济价值、社会价值、品牌价值与民生价值。

2、建立以“新空间持续生产”为核心的城市更新新范式

中国式古都更新的本质是新空间的持续生产。物理修缮、立面出新、绿化提升只是“空间改造”，只有生产出新的生活场景、文化场景、美学生活场景、产业场景、治理场景，重构新的空间关系、人群关系、业态关系，才是真正的空间生产。南京以往部分更新项目活力难以存续，根源在于只完成硬件改造，未完成场景生产与价值迭代，导致空间缺乏持续集聚人流、信息流、资金流的内生动力。

3、建立“片区统筹更新—多元场景生产—文化资本增殖—活力中心提质—长效迭代运营”的南京特色可持续更新模式

以空间再生产为手段，系统性重构南京居住、公共、产业、综合四大空间形态与功能；以城市文化资本为内核，赋予所有更新空间专属南京的文化叙事与价值基因；以场景创新为落地载体，实现资本落地、空间赋能、活力再生；最终形成“片区统筹更新—多元场景生产—文化资本增殖—活力中心提质—长效迭代运营”的南京特色可持续更新模式，精准支撑创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧六大建设目标。

结语

以上为您呈现的，仅仅是本次深度访谈的开篇一角，受限于篇幅，我们择其精要呈现给读者。访谈录全文共计四万余字，完整涵盖了我们与张鸿雁教授碰撞出的有关“城市更新”的二十个核心议题。

千百年来，古人的不断规划与世代耕耘，为我们留下了历久弥珍且不可复制的“城市文化资本”；而今天，我们在这个时代落下的每一笔空间改造，也都必将接受未来时光的审视，我们要坚决避免在所谓“焕新”的口号下，对城市历史肌理造成新的“建设性破坏”。

——我们希望，这一轮的空间重塑，不仅能妥善安放当下南京人的世俗烟火与民生福祉；更能在一百年以后，依然作为一段有温度、有尊严的文脉，成为一代代中国人屹立不倒的集体记忆。

未完待续，敬请期待。

▲图 张鸿雁教授、邵颖萍博士张鸿雁教授与邵颖萍博士受邀赴全国各地，围绕“城市更新”与“空间美学”等核心议题讲学并参与学术论坛

[1]全球的城市更新的开端始于20世纪40年代二战之后，发源地为欧美国家。发展期是1950—1960年代，也出现了大范围大拆大建，修建高层住宅、城市快速路，政府主导强制旧城拆迁改造，但后期暴露出社区割裂、人文缺失等弊端。1970年代开始转型反思期，摒弃大拆大建，转向小规模渐进式更新、历史街区保护，重视城市文脉与老旧社区活化。1980年代至今以文创产业赋能、老旧街区微更新、滨水空间再造、城市双修为主，走向可持续城市再生模式。中国的城市更新是20世纪90年代起步，2020年后进入全面系统化发展。

[2]张鸿雁的博士论文《春秋战国城市经济发展史论》于1987年获华东师范大学学术成果一等奖；1988年由辽宁大学出版社出版，该书被北京大学、人民大学、北方交通大学等院校编的《中国城市发展史》一书中前100页引用观点达27处之多，引用字数达4000余；又被日本《东洋史研究》第4期8卷2号的文章多次转引；台湾学者赵冈《中国城市发展史论集》引用该书十几处。

[3]见杜瑜. 中外古代城市比较研究的现状与展望[J]. 中国史研究动态，1991(5)：4.

[4]《侵入与接替——城市社会结构变迁新论》2000年5月由东南大学出版社出版，2001年获得江苏省政府哲学社会科学二等奖。

[5]《城市中心区更新与复兴的社会意义——城市社会结构变迁的一种表现形式》，《城市问题》2001年第6期（被收入2002年《中国城市年鉴》）。

[6]张鸿雁教授团队“匠工营国”修建的“匠村IN VILLAGE”的民宿亦有深厚的理论基础：早在2013年，匠工营国团队总经理邵颖萍博士、副研究员就已经专注于民宿研究。邵颖萍博士出版的《落脚乡村与民宿经济——莫干山特色文化重构》一书（45万字）获得江苏省第十六届哲学社会科学优秀成果奖三等奖、2021年江苏省旅游优秀专著奖一等奖。本书是张鸿雁教授主持的“十三五”国家重点出版物出版规划项目、国家社会科学基金重大项目——《特色文化城市研究》系列丛书之一。

[7](唐)许嵩.建康实录·卷第二吴中·太祖下，上海古籍出版社，1987年。

[8](宋)周应合.景定建康志·卷十七·山川志序

[9]更新启动前，小西湖街区人口规模大、密度高，截至2016年，片区内涉及居民约810户、3000余人，工企单位25家，人均居住面积仅10平方米，远低于南京市人均居住面积。明代就已经存在的空间，经过岁月洗礼和城市变迁已变得十分老化。

[10]2022年，小西湖片区各类业态总营收突破4500万元，既实现了建设方一定的资金回流，也为老城区的可持续更新拓展了更多可能性。然而，由于项目整体投资规模较大，资金来源主要依赖政府财政补贴与国企融资，仅征收成本就超过8亿元。

[11]颐和路历史文化街区总用地面积约35公顷，整体被划分为13个片区，完整留存285处风格各异的院落建筑，其中民国建筑264处，涵盖24处大使馆旧址、8处公使馆旧址，以及9处“一带一路”沿线国家的使领馆旧址。

[12]但作为保有原生居住功能的历史文化街区，颐和路仍存在着居住生活与网红打卡经济之间的冲突和矛盾表现，居民日常居住更多的是需要安宁、静谧，而网红打卡、商业拍摄一般带来的是喧嚣。截至2025年10月，该年度街区范围内涉及的警情已超70起，其中约20起为扰民事件，40余起则是商拍团队因争抢场地、客源引发的纠纷，部分冲突甚至升级为肢体冲突。针对这一困境，南京多部门联合出台了一系列管控举措，包括夜晚十点半后禁止商拍、放置文明提示牌、加强沿街巡逻劝导等。

（本文为匠工营国原创作品。知识产权属于作者。）

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